El precio de la vivienda de obra nueva se dispara en el sureste de Madrid: hasta un 12% más cara en un año

La tensión que vive el mercado inmobiliario y la crisis de accesibilidad a un techo en las principales ciudades españolas se refleja también en la vorágine de precios que están experimentando las viviendas de nueva construcción. En los desarrollos del sureste de Madrid, la gran balsa de suelo que estaba llamada supuestamente a contribuir a un cierto alivio en el precio de la vivienda en la capital, los precios se han disparado en solo un año hasta un 12%, según los datos publicados en un reciente informe de Foro Consultores Inmobiliarios.

La denominada Estrategia del Sureste contempla la construcción de 118.737 viviendas sobre los terrenos situados próximos a Vicálvaro, Vallecas y de, a algo más de distancia, Rivas. Los barrios de nueva construcción que la articulan son Los Berrocales, Los Ahijones, El Cañaveral, Valdecarros y Los Cerros. Cada uno de ellos se encuentra en un estado diferente de desarrollo, con El Cañaveral como el más avanzado y Los Cerros como el de más reciente impulso.

El informe de Foro Consultores Inmobiliarios coteja los precios de venta de las viviendas de nueva construcción que tienen régimen libre, es decir, sin protección de ninguna clase. Como en Los Cerros aún no se ha comercializado ninguna, no hay datos sobre ese barrio en concreto, pero sí que añaden los del cercano Ensanche de Vallecas.

El precio medio del metro cuadrado en enero de 2026 va desde los 3.906 euros del más barato, Valdecarros, hasta los 4.638 euros por metro cuadrado que se registran en el Ensanche de Vallecas. Cuando se compara el precio medio del metro cuadrado de enero de este año con el de enero de 2025, se aprecia un repunte que oscila entre el 8,6% del Ensanche de Vallecas y el 12,3% de Los Ahijones.

Tras este ascenso de doble dígito en algunos de los casos, en términos absolutos, en Valdecarros, que comenzó la comercialización de vivienda libre en el segundo semestre de 2025, un piso ronda los 424.000 euros de media. En Berrocales y Los Ahijones, una vivienda media ronda los 400.000 euros y en El Cañaveral, está en 427.000 euros. Lejos de ser el bálsamo que los recalentados precios de la vivienda piden, Los Berrocales, Los Ahijones, El Cañaveral y Valdecarros han terminado por contagiarse de la fiebre del ladrillo. En vez de cambiar el mundo, el mundo los ha cambiado a ellos.

Los desarrollos del sureste estuvieron años detenidos al calor de diferentes luchas judiciales como las sucedidas en Los Berrocales y, sobre todo, de la crisis inmobiliarias y de la explosión del crédito promotor consiguiente. Con la nueva fiebre del ladrillo, los desarrollos volvieron a cobrar fuerza renovada, pero lo hacen de forma paulatina. Así, la construcción de los desarrollos por fases y los tiempos administrativos han provocado que, en vez de una avalancha de nuevas viviendas, se esté produciendo un goteo de pisos nuevos con limitados efectos en los tensionados precios de la capital.

“2025 ha sido un año activo en la salida al mercado de nuevas viviendas” dice el informe refiriéndose a estos desarrollos. “El número de promociones en la actualidad es de 34 frente a las 20 de hace un año. Esto supone un aumento relevante en el número de viviendas iniciadas, unas 1.400, frente a las 1.755 del año pasado. Cierto es que, aunque es un ascenso, aún está lejos de lo que se estaba desarrollando en 2011, exclusivamente en el Ensanche de Vallecas, con más de 2.800 viviendas”, detalla.

Actualmente, Foro Consultores Inmobiliarios detecta un stock de 1.136 viviendas en comercialización, la mayoría, situadas en Los Berrocales. Respecto a la superficie media de las viviendas, El Cañaveral lleva la delantera con 104,2 metros cuadrados construidos de media, mientras que en el Ensanche, con una promoción de pisos pequeños siendo una de las últimas en ser comercializada, la superficie media se encuentra entorno a 90,9 metros cuadrados construidos.

Sobre el estado de desarrollo de cada uno de estos barrios y el futuro en lo que a viviendas nuevas se refiere, según analiza el documento, el Ensanche de Vallecas está prácticamente completado, con tan solo dos promociones a la venta. El Cañaveral, cuya comercialización se puso en marcha en 2015, alcanzó su apogeo de número de viviendas a la venta en 2019 y 2020. En 2023 se inició la comercialización de los primeros pisos de Los Berrocales y Los Ahijones. En 2025 se empezaron a vender las viviendas nuevas de Valdecarros y se espera que en los próximos meses arranque la venta de promociones nuevas en Los Cerros, una vez se apruebe el proyecto de reparcelación.