Miguel Torres (Pimco): “Nos interesa invertir en vivienda asequible porque genera flujos de caja recurrentes”

Pimco Prime Real Estate (del grupo Pimco) es uno de los grandes gestores de inversiones inmobiliarias europeas. Miguel Torres atiende a este periódico en el evento internacional inmobiliario Mipim en Cannes (Francia). Él es el responsable para España y Portugal de esta firma con origen en Estados Unidos pero que actualmente está dentro del grupo asegurador Allianz. En España, Pimco ha invertido en inmobiliario en proyectos de vivienda de lujo como Lagasca 99 o en la sociedad de centros comerciales Lar España (ahora controlada por Hines y llamada HLRE). Recientemente ha renovado la zona comercial, de oficinas y de restauración conocida como Nuga, en Castellana 200 en Madrid. Desde la gestora Pimco Prime se controla alrededor de 2.000 millones de inversiones en España, tanto en activos como en financiación de proyectos.

Pregunta. De las posiciones que Pimco tiene en España, ¿cuáles serían las más relevantes en inmobiliario?

Respuesta. Ahora mismo contamos con un poquito más del 55% como deuda y el 45% de equity [capital]. Tenemos exposición a oficinas, a residencial y un 25% de zona de Sierra Prime, que tiene centros comerciales en Portugal y en España.

P. ¿En qué tipo de activos invierten?

R. Lo importante es que nuestros inversores institucionales acuden al inmobiliario porque quieren unos flujos recurrentes estables. Esos flujos los podemos dar tanto prestando dinero, donde cobramos un interés, como comprando los activos. Lo mismo podemos comprar el inmobiliario que financiarlo. Tenemos buenos centros comerciales, buenas oficinas, buenas carteras residenciales, tanto financiadas como en activo, siempre de buena calidad.

P. Imagino que financian alternativamente a los bancos.

R. Somos lo que se llama financiación no bancaria, donde aportamos ventajas como dar créditos de mayor tamaño, pero somos complementarios a la banca. En algunos casos, las entidades tienen unas transacciones muy grandes y trabajamos con ellos en préstamos sindicados.

P. ¿Es más cara su financiación que la bancaria?

R. Es distinta, pero es parecida. En algunos casos es incluso un poquito más barata que los bancos en sindicados, donde nosotros somos el ticket más grande.

P. ¿Quiénes son sus inversores?

R. El perfil de nuestro inversor suele ser institucional. Lo que quiere decir que son flujos de caja estables, predecibles.

P. ¿En qué qué clase de activos se fija Pimco Prime?

R. Buscamos activos en buenas ubicaciones. También que podamos gestionar a largo plazo. Nos importa mucho que podamos posicionar el activo desde un punto de vista para para el futuro en descarbonización y criterios ESG [ambientales, sociales y de gobernanza, en las siglas en inglés]. En los últimos tres años solo hemos hecho operaciones de deuda en España. Ahora, en 2026, volvemos a abrir el bolsillo de compras de activos. Estamos buscando lo que en el mercado se llama core plus [segundo tipo de inversión más conservadora]. Es algo intermedio: no vamos a desarrollar nada, ni vamos a comprar nada que esté acabado y con un lazo rosa. Queremos inversiones que están bien ubicadas, pero donde nosotros podemos aportar valor con la gestión. En el ciclo en el que estamos, en el inmobiliario se gana gestionando el activo.

P. No sé si aquí en Mipim han reflexionado ya sobre cómo puede afectar la guerra en Irán al mercado inmobiliario.

R. Es un poco pronto. Las transacciones tardan meses desde que se originan hasta que se cierran. Tendremos que ir viendo, para empezar, cuánto tiempo dura. Todavía no tenemos las conclusiones.

P. Si se alarga puede afectar a tipos de interés y costes de construcción y al final afectará al inmobiliario.

R. Depende de cuánto vaya a durar y ahora mismo no lo sabemos.

P. ¿Qué tipo de oportunidades van a mirar en España?

R. Buscamos dentro del inmobiliario aquellas clases de activos donde los flujos de caja sean más predecibles, que se parezcan un poco más a las infraestructuras. Eso es la vivienda social, la vivienda asequible y la logística. Y también que afecten al largo plazo, como pueden ser universidades, hospitales, colegios, cadenas de distribución de supermercados, donde puedes comprar el activo con un contrato de alquiler a 15 años. De esa forma sabemos que es un flujo de caja muy recurrente y crítico.

P. ¿Les interesa entrar en todos estos concursos concesionales de vivienda asequible de las Administraciones?

R. Por supuesto que sí. No tanto promover, porque nuestro dinero es core plus. Pero sí podemos acordar con el promotor una venta garantizada a futuro. En estas condiciones, hay un compromiso de compra y asumimos el riesgo de comercialización, que ahí es donde añadimos el plus de la gestión del equipo local, que es lo que nos caracteriza a nosotros.

P. ¿Por qué les interesa la vivienda asequible?

R. Nos interesa invertir en vivienda asequible porque genera flujos de caja recurrentes. Por ejemplo, lo que está haciendo la Administración pública en la Comunidad de Madrid con la vivienda, donde sabes cuál es el [precio] del módulo y cómo se indexa ese módulo durante 15 años. Eso te da estabilidad. Además, también sabemos que hay una demanda en la población. Desafortunadamente hay mucha más demanda que oferta, de gente que le hace falta, que tiene interés en alquilar. Entonces, a todos nuestros inversores esto le da los flujos recurrentes de caja predecibles.

P. ¿Cuánto invertirán en vivienda asequible en España?

R. Tenemos una estrategia paneuropea. Y dentro de Europa, a España se le reconoce como un mercado atractivo, porque la economía crece y hay crecimiento demográfico. En el sector de la vivienda hay más demanda que oferta, por lo que va a haber una oportunidad.

P. En principio, ¿Pimco será un actor relevante en vivienda asequible?

R. No vamos a ser gigantes. Estamos buscando transacciones que vayan de 25 millones a 100 millones como rango. Si por ejemplo este año hacemos tres o cuatro operaciones está muy bien. Tenemos otros compañeros que están buscando lo mismo en otros países y queremos ofrecer a nuestros clientes una diversificación. Pero España es importante.

P. ¿Cómo se ve desde Pisco la inversión en España en inmobiliario actualmente?

R. Pues como un país atractivo. Hay una economía que crece porque cada vez hay más gente y eso es una base muy buena para el inmobiliario. Además, es un país de la Unión Europea, con un un marco regulatorio claro.

P. Comparado con otros países de Europa, ¿hay una perspectiva para invertir más en España?

R. Yo creo que lo vemos todos: en Mipim la gente pregunta mucho por por España y es un poco porque la economía tiene unos fundamentales en los que está creciendo más y es un país que está atrayendo a gente. Los fundamentales inmobiliarios son positivos.