ING deja de dar hipotecas por el 100% del valor del inmueble a menores de 36 años
El banco neerlandés modifica su oferta estrella solo unos meses después de lanzarla
ING cambia el rumbo de su producto gancho estrella. El banco neerlandés se desmarcó de la competencia hace poco más de un año, al ser el único banco que ofertaba hipotecas por el 100% del valor del inmueble, algo que no había ocurrido desde el bum inmobiliario. Tan solo unos meses después, la entidad ha decidido dar marcha atrás y limitar estas financiaciones para la compra de vivienda al 95% del valor de tasación. Todo ello en un contexto especialmente complicado, en plena crisis de vivienda y con los precios volando al alza.
Pasar de financiar el 100% del valor de adquisición de un inmueble al 95% no es un gran movimiento, pero sí es significativo. Fue en la época bum del ladrillo en la que los préstamos por un importe que incluso superaba el valor de la vivienda se generalizaron. Desde la crisis, y presionados por los supervisores bancarios, la mayor parte de las entidades empezaron a exigir que el comprador de una vivienda aportase ahorros de en torno al 20% del valor. Solo contemplaban superar esos umbrales en ofertas concretas y destinadas al público de más poder adquisitivo.
Esto ha sido uno de los elementos que han complicado el acceso a la vivienda, fundamentalmente en la población joven. Con los precios de los inmuebles batiendo mes a mes sus propios récord, ese listón del 20% de ahorro cada vez se elevaba más. Los bancos, por tanto, han tenido que recurrir a algunas soluciones como los programas de avales públicos que han puesto en marcha tanto las Comunidades Autónomas como el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
ING se desmarcó en octubre de 2024, concediendo hipotecas por el 100% y sin aval, pero limitadas a menores de 36 años. La entidad trataba de posicionarse en la guerra hipotecaria que se cernía sobre el mercado español, toda vez que el Banco Central Europeo (BCE) estaba inmerso en su senda de recortes en los tipos de interés. Mientras otras entidades competían por precios, en algunas ocasiones por debajo de los precios del mercado, los neerlandeses trataban de diferenciarse de este modo. El plazo máximo que ofrecían era de 30 años, con un importe máximo de 400.000 euros y condiciones de precio y vinculación iguales que en una hipoteca con financiación por el 80%. El tipo rondaba entonces el 3,66% fijo durante 20 años y variable al 4,34%.
Finalmente, han limitado el umbral máximo a conceder el 95% del valor del inmueble para este segmento de menores de 36 años. La justificación que aportan desde el banco es que el porcentaje de financiación más demandado está en el 93%, aún por debajo de la oferta. Además, la entidad se ha sumado a los programas de avales de la Comunidad de Madrid y del País Vasco, bajo cuyo paraguas sí financia al 100%.
“Tras haber estudiado el perfil de los clientes que solicitaron el programa, así como la política de riesgos aplicada de manera habitual por ING, consideramos que el diseño del producto incorpora todas las condiciones necesarias para que sea seguro y sostenible en el tiempo para todos nuestros clientes“, indica la entidad. También apunta a que en 2025 concedieron 12.300 hipotecas a clientes menores de 36 años. A estas se suman otras 2.500 con el programa de la Comunidad de Madrid.
Todo ello entronca con la preocupación del supervisor sobre si los bancos están flexibilizando demasiado los criterios de concesión de hipotecas y si esto pueda terminar derivando en una nueva crisis financiera. El BCE ha iniciado una revisión completa de los criterios de concesión de este tipo de crédito y el Banco de España está explorando introducir las conocidas como borrower based measures (medidas de control de prestatarios), que supondría prohibir por ley las hipotecas de más riesgo.
Incluso algunos bancos están clamando contra unos precios que consideran anormalmente bajos en este mercado. Quizás la más clara ha sido la consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, que incluso ha deslizado la posibilidad de que se esté generando una burbuja. También Héctor Grisi, consejero delegado del Santander, y Carlos Torres, presidente del BBVA, han indicado que sus entidades han reducido su exposición a este producto en España, ante la posibilidad de que los precios no cubran el coste de los préstamos.