Techo de ladrillo: La vivienda decidirá si España sigue creciendo o se estanca

En estos últimos días, las portadas de la prensa económica y los titulares de los telediarios nos han ofrecido la habitual dosis de noticias referentes a la vivienda. Por un lado, la consultora CBRE ha coronado a España como el destino más atractivo de Europa para la inversión inmobiliaria, superando a plazas históricas como Londres o Berlín. No cabe duda de que los fondos internacionales nos miran con deseo. Por el otro, los datos del cierre de enero nos han vuelto a dar una bofetada de realidad. Y es que el precio del alquiler ha subido un 14,72% en el último año. Casi cinco veces más que la inflación.

Esta contradicción aparente, que obviamente a simple vista se sabe que no lo es, no es una casualidad, más bien es una clara relación de causalidad. España es rentable para el inversor precisamente porque la vivienda es escasa, y esa escasez garantiza que los precios aumenten. Sin embargo, esta aparente ventaja refleja precisamente una amenaza silenciosa que va mucho más allá del drama social del acceso a un piso, y que de por sí ya era relevante. Esta escasez que nos hace rentables puede convertirse, en el medio y largo plazo, en un claro límite estructural al crecimiento económico de nuestro país.

España lleva años sorprendiendo por su crecimiento. Nuestro PIB ha crecido de forma sostenida, superando la media europea. Sin embargo, y siendo honestos, parte de este impulso ha sido extensivo, motivado por la incorporación de fuerza laboral, mucha de ella proveniente de la inmigración. Desde luego que bienvenida sea esa mano de obra que alivia la tensión generada por nuestras pensiones y cubre puestos vacantes. Pero la dinámica demográfica experimentada tiene una traducción física inmediata en la creación de hogares. Y en la demanda de vivienda. Y es aquí donde la maquinaria de la economía española puede gripar.

La demanda de hogares ha chocado con un muro de hormigón en una oferta desnortada por una crisis brutal y una década y media de sueño. En el paso de la primera a la segunda década del siglo, pasamos de la euforia irracional de la burbuja a una parálisis traumática de la que, casi dos décadas después, no nos hemos recuperado. En el camino perdimos tejido empresarial en el sector y, lo más grave, capital humano. Cientos de miles de trabajadores cualificados abandonaron las obras y no volvieron. Hoy, las constructoras se pelean por encontrar a alguien que sepa alicatar o manejar una grúa. A esta falta de manos se suma un sistema administrativo que ha pivotado hacia el miedo. Escaldados por la corrupción del pasado, hemos diseñado un laberinto burocrático de garantías tan garantistas que paralizan o limitan hasta lo exhausto cualquier iniciativa. La gestión del suelo se ha convertido en una carrera de obstáculos donde la “nulidad radical” de un plan urbanístico por un defecto de forma puede borrar de un plumazo años de trabajo e inversión.

Para complicar más la ecuación, hemos fragmentado el problema. La vivienda en España no es una política de Estado, sino un archipiélago de 17 políticas autonómicas desconectadas. Esta dispersión impide generar economías de escala. No es lo mismo diseñar una estrategia industrial para un mercado de 48 millones de personas que para 17 mercados menores con regulaciones diferentes. Esta falta de unidad de mercado eleva los costes de la inversión en industrialización y construcción modular, las únicas vías reales para construir más rápido y barato. Para favorecer esta transición necesitamos escalas. Y las fronteras de las CCAA las rompen.

Pero una vivienda no es solo un activo. Todo lo anterior afecta directamente a lo que debemos considerar una infraestructura habilitante de la economía.

La teoría económica moderna es clara al respecto. La vivienda inelástica (esa que no se construye, aunque suban los precios) actúa como un impuesto sobre la productividad. Las ciudades son nuestros motores de innovación; es donde se cruzan las ideas y se genera riqueza. Pero si vivir en Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia se vuelve imposible, el talento no viene o se expulsa.

Pensemos en el coste de oportunidad. Una ingeniera brillante o un médico especializado que renuncia a un empleo en una ciudad productiva porque el alquiler se comería el 50% de su salario es una pérdida neta para el PIB nacional. Es lo que los economistas llaman “mala asignación de recursos”. Estamos impidiendo que nuestros trabajadores más productivos vayan donde más se les necesita. Si la vivienda es cara, la movilidad laboral desaparece. Y sin movilidad laboral, la economía se vuelve rígida, menos innovadora y, a la larga, más pobre.

Además, el coste no es solo presente, sino que también es futuro. La vivienda cara es el anticonceptivo más eficaz que existe. El retraso en la emancipación, forzado por los precios, está correlacionado directamente con la caída de la natalidad. Menos casas hoy significan menos trabajadores mañana. Es una espiral de decrecimiento programado en un país que necesita urgentemente cotizantes.

Frente a este diagnóstico de “tormenta perfecta”, la respuesta política sigue moviéndose en la superficie. Hace unos días, el presidente anunció a bombo y platillo la movilización de 23.000 millones de euros para crear 15.000 viviendas al año. La cifra, en un titular, impone. En la realidad del mercado, es una gota en el océano.

Hagamos números, aunque sean dolorosos. Informes recientes, como el de Bankinter, estiman que España necesita generar cerca de dos millones de viviendas en la próxima década para equilibrar el mercado. Eso supone un déficit estructural de unas 200.000 viviendas anuales. Anunciar 15.000 viviendas es intentar apagar un incendio forestal con una pistola de agua. No es que la medida sea mala per se, es que la escala del problema la hace irrelevante. Pero es que tampoco se visualiza un apoyo directo por parte de quienes tienen, paradójicamente, las competencias en el sector: las comunidades autónomas.

La conclusión es incómoda pero inevitable: la vivienda es el límite estructural de nuestro tiempo. No podemos pretender ser una potencia económica digital, atraer nómadas digitales y reindustrializar el país si no tenemos dónde alojar a la gente que debe hacer realidad esos planes.

Para salir de esta trampa necesitamos una revolución en la oferta. Esto implica decisiones valientes como es liberalizar suelo de forma estratégica (no en cualquier sitio, sino donde hay empleo), acabar con la dictadura de la zonificación que impide densificar nuestras ciudades, y armonizar la normativa para que construir una casa en Galicia no sea burocráticamente distinto a hacerlo en Murcia. Necesitamos seguridad jurídica para que el promotor no tema que un juez anule su licencia cinco años después, y necesitamos industrializar el sector para no depender de una mano de obra que ya no existe.

Si no desbloqueamos la oferta, el crecimiento de España tiene los días contados. Podemos seguir celebrando récords de inversión extranjera y cifras macroeconómicas dopadas por la inflación, pero la realidad se impondrá. Una economía que no puede alojar a sus trabajadores es una economía que no crecerá. El ladrillo, que tantas veces fue el motor de nuestra economía, amenaza ahora con convertirse en su lápida.