¿Vivienda a 7.000 euros por m2 en un nuevo barrio a las afueras de Madrid? Las promotoras encuentran una mina en Los Berrocales

Bajo exterior de obra nueva. Dos habitaciones en 74 metros cuadrados. Precio: 520.000 euros o, lo que es lo mismo, 7.020 euros por m2. La promotora vasca Amenabar anuncia actualmente esta vivienda de obra nueva en Idealista. Es el piso más caro por metro cuadrado en Los Berrocales, un barrio fantasma en construcción a las afueras de Madrid, en la salida de la autovía A-3 y con el límite de la M-45. El precio puede sorprender en una zona que debiera ser popular y que está por edificar en lo que se conoce como la Estrategia del Sureste de la capital, que incluye también los barrios de E l Cañaveral, Los Ahijones, Valdecarros y Los Cerros.

El sector promotor y los responsables políticos han incidido repetidamente en la necesidad de desarrollar la Estrategia del Sureste como gran bolsa de suelo para vivienda asequible en la capital, donde está prevista la edificación de más de 110.000 viviendas. El Cañaveral está prácticamente construido y es, ahora, Los Berrocales el barrio (con 22.000 casas previstas), donde han llegado las grúas y comienza a surgir la oferta.

La escasez de suelo en Madrid ha beneficiado a las promotoras que cuentan con parcelas allí, ya que pueden ir sacando poco a poco las casas a comercialización, en una situación más parecida a un oligopolio que a un mercado perfecto. Rubén Cózar, director general de negocio de Foro Consultores Inmobiliarios, explica que Los Berrocales, donde se inició la venta en 2023, concentra más del 50% de la oferta actual de vivienda libre en la zona. Pero, recuerda que pese a que comienza a salir bastante producto al mercado, la oferta sigue siendo limitada y, a la vez, hay mucho interés por parte de los compradores. “Se vende y eso hace que algunos promotores vayan sacando el producto al mercado poco a poco, para blindarse ante la incertidumbre de las subidas de los costes de construcción. El mercado ha pasado de considerar esos suelos como reserva futura asequible a barrios en desarrollo con demanda real y limitada oferta, donde compradores e inversores están pujando por viviendas nuevas”, añade.

El precio medio actualmente en Los Berrocales es de 4.061 euros por m2 (un 11,2% más interanual), según datos de Foro Consultores, y una cifra similar de 3.941 euros en el caso de la cifra proporcionada por Atlas Real Estate Analytics (con una variación del 12,05% en un año). Esa cifra se acerca a los 4.717 euros del colindante Ensanche de Vallecas, que es, sin embargo, un barrio ya consolidado, con Metro operativo y con el centro comercial de La Gavia.

Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas, opina que el caso de Los Berrocales es particular. “En el municipio de Madrid se crearon cerca de 80.000 hogares entre 2024 y 2025, y en toda la Comunidad de Madrid, alrededor de 126.000. Esta demanda contrasta con las apenas 38.000 viviendas nuevas terminadas en la región, libres y protegidas, en este periodo. Dado que la oferta de viviendas en venta en Los Berrocales es todavía reducida, unos pocos cientos, el número de solicitudes por vivienda es muy alto. Esto indica que hay población dispuesta a pagar precios más altos”, asevera. “Por lo tanto, más que el precio de las viviendas, lo que debería sorprendernos es la incapacidad general para aumentar la oferta y la falta de una coordinación adecuada entre las políticas migratorias y las de vivienda”, lamenta.

Aunque la media ronda los 4.000 euros por m², hay bastantes casos que superan esa cifra, como el ejemplo de la vivienda de Amenabar. Si se miran los pisos en comercialización más caros de cada promotora (consultar gráfico), se puede ver precios máximos de Premier con 6.077 euros, Ingescasa (5.938 euros) o San Martín (5.547 euros). En el caso contrario, los precios mínimos los marca Serprocol (2.198 euros), otra vivienda de Ingescasa (2.448 euros) e Ibosa (2.574 euros). La oferta más barata la comercializan, principalmente, las gestoras de cooperativas. En esa ubicación están también presentes inmobiliarias como Pryconsa, Hábitat, Kronos, Vía Célere, Aedas, Aurora o Darya.

Luis Cesteros, gerente de la junta de compensación (el órgano urbanístico gestor que agrupa a los dueños de suelo) de Los Berrocales, tiene claro el motivo de por qué sube el precio del suelo y de la vivienda en el barrio en desarrollo. “Porque es un oligopolio, no hay oferta de vivienda en Madrid y las Administraciones públicas españolas no se ponen de acuerdo para adoptar medidas de choque a nivel nacional poniendo en tiempo récord un número importante de viviendas que compense la falta de oferta de promoción pública no privada”.

“La gran bolsa de vivienda la constituyen el conjunto del Sureste, no sólo Berrocales, y actualmente sólo este sector y algo en Ahijones está en el mercado. El resto de ámbito todavía no han concluido su gestión y urbanización”, detalla Cesteros. Las cifras de la junta de compensación indican que actualmente hay 1.776 viviendas construyéndose en Los Berrocales.

La esperanza de vivienda asequible en el Sureste deberá llegar mediante la oferta de vivienda con precio limitado, ya que casi el 50% de las casas a construir deberán de tener algún tipo de protección. Además, en el caso de Los Berrocales, el Ayuntamiento de Madrid cuenta con suelo para 5.100 casas.

“El alto porcentaje de vivienda protegida previsto va a permitir que un alto porcentaje de la oferta sea asequible”, afirma Ignacio Moreno, fundador de la promotora Aurora. Esta inmobiliaria apostará en gran parte por precios baratos y en régimen de cooperativa. Moreno ya tiene experiencia en crear este tipo de oferta al urbanizar el Parque Ingenieros de Villaverde con casas a precios por debajo de mercado. “En el caso de la vivienda libre, todo apunta a que los precios van a seguir subiendo porque hay mucha demanda solvente con capacidad de pago”, agrega.

Presión sobre el suelo

“Berrocales es el primero de los cuatro desarrollos del sureste en el que se ha podido empezar a edificar y, por tanto, el primero que se va a consolidar”, prosigue Moreno. “Esto ha provocado que la demanda sea desproporcionadamente mayor que la oferta y ha provocado que el precio del suelo en cada nueva remoción sea sensiblemente superior a la inmediatamente anterior”.

Uno de los problemas que está marcando el alza de precios es la anterior subida del suelo. Desde la junta de compensación de Los Berrocales se detalla que el pasado año se cerraron transacciones de 92 parcelas y 141 operaciones de cuotas indivisas. Además, el precio máximo conocido pagado en una transacción de suelo ha alcanzado recientemente los 1.800 euros por metro cuadrado, lo que dispararía la venta promedio de las viviendas a alrededor de 4.700 euros, se indica desde fuentes del sector, que lo consideran como inviable, ya que la media comercializándose actualmente está en los citados 4.000 euros.

“El suelo es la materia prima escasa; mientras la demanda siga absorbiendo precios más altos, el precio se va a trasladar completamente al precio de suelo”, afirma Moreno, de Aurora. “Además, los precios de suelo en el resto de los desarrollos del sureste descuentan una situación similar en todos ellos”, añade.