El capital global busca grandes carteras de vivienda en España

La vivienda en España interesa a los grandes inversores internacionales. “Hay una demanda no satisfecha en las principales ciudades y el país tiene un flujo positivo de gente que viene a vivir y que por lo tanto necesita un hospedaje”. Así lo cuenta Joaquín Castellví, cofundador del fondo suizo Stoneweg, en un encuentro en la principal feria inmobiliaria europea Mipim en Cannes (Francia), que se celebra hasta el viernes. Esta es una de las múltiples firmas extranjeras que están apostando por el residencial en España.

“Se ve en los volúmenes de inversión en living, que ha aumentado mucho en España en los dos últimos años. Incluso diría que se ha acelerado en el último año debido a esos fundamentales de una demanda muy pujante, ayudado por ese crecimiento demográfico y poca oferta. El problema de esa poca oferta se traduce en el precio, que es el gran problema que tenemos", agrega Castellví.

Stoneweg es uno de los múltiples fondos que están invirtiendo en vivienda en España, en este caso en promoción para vender y también en lo que se conoce en la jerga del sector como flex living (alquiler residencial de media estancia sobre suelo con licencia hotelera), en este caso asociado con el fondo estadounidense BGO. Pero otras muchas firmas están presentes en grandes operaciones para construir sus propias carteras o, incluso, actualmente en diversas transacciones abiertas de grandes portfolios ya operativos de alquiler como los de Fidere, Avalon, Nestar o Q-Living. Entre los compradores destacan nombres de grandes fondos canadienses como Brookfield, CPP Investments o Hoopp (Healthcare of Ontario Pension Plan).

Thomas Jackson, responsable de inmobiliario de CPP Investments en Europa, explica que España es un mercado en crecimiento dentro de su estrategia de alojamiento para estudiantes en Europa continental. Este fondo es uno de los más grandes del mundo y dentro del sector residencial ha invertido recientemente en España para comprar la plataforma Livensa, de alojamientos universitarios, por alrededor de 1.200 millones. “Observamos sólidos fundamentos a largo plazo que sustentan la demanda, incluyendo el aumento de la movilidad estudiantil, la creciente participación en la educación superior y el creciente interés por alojamiento de alta calidad y con gestión profesional”, explica.

Por primera vez se ha dado la coincidencia de grandes carteras de vivienda en alquiler saliendo a la venta y retando al mercado para ver si hay capacidad e interés por hacerse con esos grandes portfolios, después de la operación de Livensa en el residencial enfocado a estudiantes. Alrededor de 30.000 casas cambiarán de manos próximamente en varias operaciones. Fidere, propiedad de Blackstone, está actualmente negociando la venta de sus alrededor de 5.000 viviendas, con el también fondo canadiense Brookfield por más de 1.100 millones.

Otra firma canadiense, Hoop, parece que ha llegado a un acuerdo para hacerse con las viviendas del fondo estadounidense Ares en la cartera en España gestionada por Avalon. La promotora Culmia, por su parte, ha llegado a un acuerdo con el fondo alemán de infraestructuras Meag (de la aseguradora Munich) para invertir juntos en los proyectos concesionales de vivienda asequible que lanzan las Administraciones públicas. El fondo estadounidense Carlyle acaba de llegar también a una alianza con Q-Living para sus casas en alquiler.

Junto a Blackstone (que controla Fidere y Testa), el mayor casero actualmente en el país es CBRE IM, un fondo estadounidense del grupo CBRE, que controla el capital de la plataforma de alquiler Nestar. Recientemente llegó a un acuerdo para reforzarse en el capital de Nestar comprando la participación del accionista minoritario Madison. Antonio Simontalero, director de CBRE IM, explica que el país se encuentra en las primeras etapas de su transición hacia la construcción del residencial para alquiler a nivel institucional (es decir, con capital de aseguradoras y fondos de pensiones estables y a largo plazo) en comparación con sus pares en Alemania y los Países Bajos, “pero se ha vuelto cada vez más atractiva para un grupo creciente y diverso de inversores, lo que la convierte en un mercado sólido y con liquidez internacional”.

Una de las cuestiones que preocupan a los expertos consultados en Mipim es que gran parte de esas carteras que cambiarán de manos posiblemente salgan del mercado del alquiler para que sus nuevos dueños hagan negocio vendiendo las casas una a una, una acción que en el mercado se conoce como privatizar y que actualmente ofrece una mejor rentabilidad en España a los compradores de esos portfolios. Es lo que se espera de la cartera de Fidere (o al menos parcialmente) y de la de Avalon, lo que provocará que la ya escasa oferta de grandes inversores -que podrían crear un relevante parque profesionalizado para el arrendamiento- se reduzcan. “Lo que estamos viendo es proyectos operativos que los compradores están troceando y vendiendo”, recuerda Castellví, de Stoneweg.

El desembarco canadiense

“Los riesgos políticos provocados en los últimos 12 meses han acelerado el interés de los fondos canadienses en redirigir sus inversiones desde Estados Unidos a Europa”, explica Mikel Echavarren, presidente de la firma canadiense Colliers sobre los motivos por los que este capital norteamericano está desembarcando en Europa. “En España destaca el mercado residencial, en todos sus conceptos, por el crecimiento demográfico, extraordinario e incomparable con otros países europeos. El crecimiento de dos millones y medio de habitantes en cinco años asegura una demanda insatisfecha en todos los segmentos de sector living”, añade.

Este capital es, además, muy estable a largo plazo, muy conservador (no busca riesgos) porque detrás están los ahorros de millones de pensionistas canadienses y la rentabilidad que buscan puede situarse en el 3% o 4%, muy lejos de la de los fondos más oportunistas. Jackson, de CPP Investment, recuerda que invierten recursos del Plan de Pensiones de Canadá en nombre de más de 22 millones de contribuyentes y beneficiarios. “Somos un inversor a largo plazo de capital paciente. Esto significa que invertimos con un horizonte de varias décadas, centrándonos en la creación de valor sostenible en lugar de en los ciclos de mercado a corto plazo”, sostiene. Otra firma de este tipo que prevé entrar en el mercado, con la cartera de Avalon, es Hoop, en este caso con el capital para la jubilación de los profesionales sanitarios.

“Se centran en nichos de oportunidad, como las residencias de estudiantes, donde hay un claro déficit de camas frente a otros mercados europeos, el residencial asequible en alquiler y flex living“, describe Echavarren, sobre los fondos canadienses.

La estabilidad

En el caso de la firma estadounidense CBRE IM, Simontalero detalla que como inversores a largo plazo, los cambios repentinos e inciertos en la regulación de alquileres, como ocurrió en Barcelona, les plantean un reto particular. “Si la regulación es conocida, estable y razonable, se puede incorporar en los precios y no supone una barrera de entrada, como ocurre en otros mercados europeos. Cuando la regulación cambia continuamente, esto hace que los inversores se detengan y reconsideren su decisión”, advierte sobre las razones que pueden hacer que no haya suficiente capital internacional para desarrollar grandes parques de alquiler en España, especialmente en Cataluña. “Somos inversores residenciales de referencia a largo plazo en España”, asevera.