El administrador concursal de Oasiz avala la oferta de 140 millones de Cale Street para comprar el centro comercial

La salvación del centro comercial Oasiz continúa su camino. El fondo Cale Street Investment (CSI) ha recibido el aval del administrador concursal para adquirir el centro comercial madrileño, del que también es el principal acreedor, según el documento al que ha accedido CincoDías. El experto designado por el juez para analizar la situación financiera de Carlotta Iberia, sociedad dueña del inmueble situado en Torrejón de Ardoz, ha dado luz verde a la oferta de 140,35 millones presentada por el fondo que, desde 2024, controla el centro para adquirir la unidad productiva (el activo inmobiliario), al considerar que la operación permite la continuidad de la actividad económica y maximiza el valor de los activos.

La oferta se ha presentado a través de una nueva empresa llamada Terox SPV 2025, una sociedad constituida ad hoc para esta operación y cuya propiedad es íntegramente de CSI. Esta puja no dependerá de financiación externa, sino que servirá para compensar la deuda con el fondo, que es el mayor acreedor y que dispone de una garantía hipotecaria del inmueble, lo que le sitúa en primer lugar por orden de prelación. Carlotta Iberia arrastra una deuda de 320 millones de euros por los sobrecostes en la construcción y la necesidad de inversión para relanzar el proyecto inaugurado en 2021. De ese pasivo, 142 millones corresponden a Cale Street, lo que dificulta que otros acreedores puedan ver resarcidas las deudas.

El administrador concursal PFK Attest asegura en el documento que, pese al interés mostrado por otros interesados, la propuesta de CSI es la “única oferta firme, viable y ajustada a las condiciones de mercado y la que mejor satisface el interés del concurso”.

Un informe con fecha del pasado 17 de febrero, al que ha tenido acceso este periódico, subraya que la venta de la unidad productiva en bloque es la “alternativa más eficiente y generadora de valor”, dado que todo el inventario está concebido para “funcionar de manera integrada”. El administrador señala que el valor de Oasiz ―que eleva hasta los 144,8 millones de euros al incorporar los pasivos asumidos por el comprador― es algo más que un inmueble o un suelo construido, ya que debe entenderse como una unidad productiva viva, ya que es capaz de generar ingresos, debido a que está en pleno funcionamiento.

Generación de empleo

Carlotta Iberia no tiene actualmente empleados, pero el centro comercial sí genera empleo directo por la propia actividad de los locales arrendados e indirecto asociado a proveedores y empresas que prestan servicio de forma regular (seguridad, limpieza, jardinería, mantenimiento, servicios técnicos, suministros, etc.). En este sentido, el experto tiene en cuenta que la operación que pone sobre la mesa Cale Street incluye el compromiso de mantener la actividad durante, al menos, tres años, en línea con lo exigido por la Ley Concursal, así como la asunción del endeudamiento que pudiere haberse generado como consecuencia de las licencias y contratos de arrendamientos y pasivos tributarios.

Por todo ello, el análisis de PFK Attest concluye que un escenario de liquidación con cierre del centro comercial conlleva “una destrucción inmediata de empleo y una pérdida de capital humano que, además de su dimensión social, repercute negativamente el atractivo futuro del activo”. De hecho, el administrador estima el escenario del cierre de Oasiz y advierte de que si no se aprueba la oferta por toda la unidad productiva, lo que obligaría ir a un proceso de liquidación, el valor de los activos sería mucho menor y quedaría pendiente de abono de deuda adicional de 47 millones.

La impulsora de Oasiz fue la promotora francesa Compagnie de Phalsbourg, a través de la filial española Compañía de Phalsbourg (empresa que se encuentra también en liquidación). Para ello constituyó Carlotta Iberia, en la que también invirtió Alcadasorg, un family office galo. Cale Street prestó al inicio del proyecto (que a principio se iba a llamar Open Sky) 95 millones para la construcción y posteriormente inyectó otros 20 millones para saldar impuestos municipales y permitir que la justicia homologara el plan de reestructuración de Carlotta, lo que le llevó a asumir la administración del complejo.

Abocado a un nuevo concurso

Aun así, una serie de correcciones de errores en la contabilidad de Carlotta, que evidenció un desequilibrio patrimonial que provocó el enfado de varios acreedores, obligó al dueño de Oasiz a volver a abrir las negociaciones con estos para tratar de llegar a un acuerdo . Frustrada a esta vía preconcursal, al no encontrar una alternativa de financiación, y ante la cercanía de agotar el plazo establecido por ley para cerrar este trámite, la compañía se vio abocada a solicitar el concurso voluntario, que previsiblemente concluirá con la oferta de CSI. Ahora corresponde al Juzgado de lo Mercantil número 14 de Madrid, que tramita este concurso, decidir si acepta la propuesta que cuenta con el visto bueno del administrador concursal.

El principal problema que arrastran los promotores del centro es que desde su arranque no ha cumplido las expectativas de negocio, con una baja ocupación de tiendas y de afluencias de clientes, ante la competencia del más consolidado Parque Corredor, que también ha cambiado de dueño tras la compra por parte de CBRE IM. En los últimos meses, el Oasiz ha mejorado su operativa y afluencias gracias a la gestión encargada a las firmas Eurofund y Savills.

Oasiz es uno de los mayores centros de la Comunidad de Madrid, con 90.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable, 250.000 metros cuadrados de superficie total y 3.600 plazas de aparcamiento. Sus principales locales están alquilados a Lidl, Fnac, Nike, Pull & Bear, Mango, Action y Adidas y, sobre todo, dispone una potente oferta de ocio como cines (Cinesa) y zonas de circuito de motocross, fitness, camas elásticas, juegos deportivos interactivos, gaming, bolera y karting, entre otras.