El inversor inmobiliario mira con temor al estrangulamiento en Ormuz

La feria inmobiliaria de Mipim en Cannes (Francia) atrae cada año a los máximos responsables de fondos de inversión, inmobiliarias, consultoras y autoridades políticas de todo el mundo, especialmente de Europa y Oriente Próximo. Este año, la reciente guerra de Irán ha pillado a estos grandes expertos en el sector inmobiliario con el pie cambiado. Se ha visto claramente en dos formas de ver el conflicto: la estrategia del avestruz -esperando que sea una guerra relámpago-, por lo que se sigue mirando al mercado con mucho optimismo; o, por el contrario, con preocupación debido a las consecuencias del alza inflacionista que puede causar el estrangulamiento del paso de los barcos cargueros en el coste de la energía y, por tanto, en la inflación general.

De momento, el mercado de inversión inmobiliaria sigue la guerra con cautela. Una directiva de un fondo estadounidense lo explica en Cannes de una forma contundente. “Si yo estoy ahora en un proceso de compra o de venta, no puedo llevarlo a aprobar a mi comité de dirección. Me preguntarían que cómo va a afectar el conflicto en Irán a los números y nadie tiene la respuesta todavía”. Esta alta ejecutiva cree que todos los grandes fondos están viendo ahora mismo la ofensiva de Estados Unidos e Israel en Irán como “un bache temporal”, según se percibe en Mipim, un encuentro global que acabó este viernes. De momento, se pretende ver lejana la perspectiva de que el intento de Teherán de generar el caos en los demás países productores de petróleo de Oriente Próximo dure demasiado.

Enrique Losantos, presidente de la consultora JLL en España y una de las voces más autorizadas sobre las perspectivas en el sector, coincide en que actualmente se está en lo que él llama escenario uno: “Un escenario de una guerra rápida, con el control de Irán rápidamente. Entonces no tendría consecuencias. Toda esta volatilidad en los mercados se resuelve y no tiene consecuencias reseñables en ningún mercado. Se vuelve a abrir el estrecho de Ormuz y no hay problemas”.

El directivo de JLL percibe que si el conflicto se extiende en el tiempo, se pasaría a un segundo escenario: “Si esto se alarga, y dura más de lo que EE UU pensaba, entonces sí tiene consecuencias porque va a generar problemas en la cadena de suministro, en los tipos de interés por la inflación y, a su vez, los tipos de interés están 100% correlacionados con las rentabilidades de los mercados. Y en el mercado inmobiliario también”. El tercer escenario, que de momento no percibe ni quiere ver, es una recesión global.

Una directiva de un fondo europeo centra su preocupación en el Estrecho de Ormuz. Si Irán sigue controlando el paso y dificultando la navegación de petroleros y barcos gasistas, opina que es evidente que habrá un alza en el coste de la energía y la inflación. “Para el sector inmobiliario nos puede afectar en dos cosas: en un alza de los costes de construcción y en que si la subida de precios se mantiene, el Banco Central Europeo tendrá que subir los tipos de interés”. Aun así, pronostica que, si la guerra en Oriente Próximo se alarga, probablemente España estará menos impactada que otros vecinos europeos por la mayor generación de energías renovables.

Si se da una subida de tipos de interés a medio plazo, el mercado inmobiliario estará directamente afectado por el encarecimiento de la financiación, pero también porque sus rentabilidades competirán con otros productos de inversión como la renta fija, que gana adeptos en épocas de precios altos del dinero por la seguridad y rentabilidad que en esos momentos pueden ofrecer los bonos de EE UU, Alemania u otros países europeos.

A Losantos le sorprende, sin embargo, lo poco que se ha hablado de la guerra en este encuentro internacional. “Aquí casi nadie ha preguntado por la guerra. Es una cosa que nos ha dejado fuera de juego”, reconoce. Sin embargo, asegura que lo que todo el mundo pregunta es por el sur de Europa, y, por España sobre todo. “España está de moda. El interés es total”, afirma. Además, asegura que el conflicto en Oriente Próximo de momento no ha frenado transacciones. “No se ha parado ninguna operación. Ninguna”.

La macro acalla el conflicto

En cualquier caso, la palabra más repetida en Cannes es cautela. “Hay que esperar”, insisten los expertos. Mientras, la bonanza macroeconómica ha vuelto a situar a España en Mipim como país favorito para la inversión, por delante de Francia, Alemania e incluso Reino Unido. “Todo el mundo nos pregunta por España”, reconoce un consultor británico.

Losantos, de JLL, afirma que lo que interesa del país en la parte macro son las tendencias: “El problema estructural de vivienda es una oportunidad. El problema estructural del mercado logístico es también una oportunidad. Tenemos tantos problemas estructurales, pero también tanto dinero y tanto capital alrededor, que nos hace un mercado superinteresante”.

“Hay mucho interés por España en distintos sectores”, desvela en Cannes Alejandro Campoy, director general de la consultora Savills. “Si nos comparamos con Alemania o Francia, el inversor ve la situación macro española mucho más a favor. Piensa que Alemania está ahora en una situación complicada de los bancos, que nosotros ya tuvimos en 2010″, añade.

“Yo llevo 20 años diciendo que el crecimiento del PIB de España supera a la media europea. Nunca ha sido eso una causa para que invirtieran y ahora te dicen que eso es una de las causas”, cuenta Paloma Relinque, directora de mercado de capitales de CBRE, respecto al inversor internacional. “Creo que se han puesto a conocer España. También es verdad que Francia y Alemania tienen algunos problemas y además estos grandes inversores están muy sobreexpuestos a esos mercados, por lo que buscan diversificar en España”, apunta. Igualmente destaca otro interés: “España está bien económicamente, pero además hay muchas cosas por hacer en el ámbito inmobiliario, porque tenemos un un s tock cansado”.

Sobre la guerra de Irán, tanto Relinque como Campoy afirman que es muy pronto para posicionarse sobre cómo afectará al mercado inmobiliario.

Relinque recuerda que en la encuesta que CBRE hizo recientemente a los grandes inversores globales, España ya apareció como destino favorito y ahora vez cada vez más diferentes tipos de capital están queriendo entrar: “Estamos viendo bancos alemanes queriendo diversificar en España, fondos que se crean y ponen personas responsables del sur de Europa”.

Campoy, de Savills, avanza, por su parte, que los inversores muestran mucho apetito en lo relacionado con residencias de estudiantes, el mundo living (distintos productos de vivienda) y con el flex-living (alquileres a medio plazo construido en suelo turístico). “Y quizás lo que llama un poco la atención es que vuelven a las oficinas, los fondos alemanes empiezan a hablar de oficinas ya”, revela el directivo de Savills, después de que este tipo de activos haya estado castigado en la inversión por el auge del teletrabajo sobre todo en EE UU.