La campaña del acceso a la vivienda no tiene en cuenta la demanda
Los altos precios tienen más que ver con que los trabajadores con sueldos altos se concentran en las ciudades
Cuando los legisladores estadounidenses aprobaron este mes un paquete de medidas para mejorar la asequibilidad de la vivienda, la propuesta de Donald Trump de impedir que los fondos de inversión compraran viviendas unifamiliares brilló por su ausencia. Sin embargo, su sugerencia, aunque errónea, apunta a una verdad más profunda: las reformas del lado de la oferta pueden no ser suficientes para hacer frente a los altos precios de la vivienda, que tienen más que ver con el aumento de la demanda y la desigualdad de ingresos.
El encarecimiento de las casas está alimentando el descontento de los votantes en todas partes. En Estados Unidos, al igual que en la Unión Europea, Australia y el Reino Unido, las autoridades apuestan por flexibilizar las normas de zonificación, agilizar la concesión de permisos y fomentar la construcción para impulsar la oferta y estabilizar los precios.
Los legisladores de la Cámara de Representantes de EE UU aprobaron el día 9 la Ley de Vivienda para el Siglo XXI, un proyecto de ley bipartidista destinado a reducir las barreras normativas a la construcción de viviendas, modernizar los programas federales de vivienda y ampliar los préstamos de los bancos comunitarios para apoyar nuevos desarrollos. Ahora pretenden colaborar con el Senado, que aprobó en octubre su propio paquete bipartidista de medidas para la asequibilidad de la vivienda, la Ley Road to Housing, con el fin de negociar una propuesta unificada que pueda obtener el apoyo de ambas cámaras del Congreso y de la Casa Blanca.
Por otra parte, la UE anunció en diciembre su primer Plan de Vivienda Asequible, en el que se esbozan medidas para liberar fondos públicos, simplificar las normas de construcción y controlar los alquileres a corto plazo, y el Reino Unido confirmó en enero el calendario de su Programa de Viviendas Sociales y Asequibles, dotado con 39.000 millones de libras (45.000 millones de euros). Australia también ha liderado iniciativas a gran escala para impulsar la oferta y, en noviembre, puso en marcha un proyecto para construir más de 21.000 nuevas viviendas sociales y asequibles.
Una reciente investigación del Banco de la Reserva Federal de San Francisco sugiere que pueden llevarse una decepción. El estudio reveló que, en 321 áreas metropolitanas de Estados Unidos desde el año 2000, el número de viviendas parecía adaptarse al crecimiento de la población, sin que la regulación y las normas de zonificación tuvieran un impacto claro. Y, aunque el aumento de los ingresos de los habitantes de las ciudades hizo subir los precios de la vivienda, no provocó un aumento de la construcción.
La implicación global es que Los Ángeles, Londres y Oporto son caras porque los trabajadores muy cualificados en tecnología, finanzas y servicios profesionales se han concentrado allí y han encarecido unos pocos lugares selectos.
Esto no niega que la zonificación u otras regulaciones frenen la construcción, ni que los países de habla inglesa tengan menos viviendas per cápita que sus homólogos: si cerraran la brecha, EE UU, Reino Unido y Canadá tendrían 17,5 millones, 2,3 millones y 2,1 millones de viviendas adicionales respectivamente, según datos de la OCDE, lo que sin duda reduciría los precios. La cuestión es que es difícil cambiar la situación mediante reformas del lado de la oferta. La construcción es muy cíclica y a los promotores privados a menudo les resulta antieconómico reurbanizar tanto los barrios densos como los baratos.
Mientras, el aumento del 718% en el valor de las viviendas en las economías desarrolladas desde 1975 se produjo junto con un aumento del 854% en los ingresos, según el Banco de la Reserva Federal de Dallas. La vivienda no es como la comida o la ropa, que absorben una menor parte del salario de las personas a medida que aumenta su riqueza: el gasto de los hogares en vivienda se ha mantenido relativamente estable desde 1995, entre el 14% y el 19% del total, según las medias de la OCDE. Así que, aunque la asequibilidad general no ha cambiado mucho, el aumento de la desigualdad de ingresos significa que más personas con menos recursos acaban gastando una mayor parte de su salario en vivienda, sobre todo porque a menudo se resisten a mudarse a zonas más baratas.
Las soluciones típicas a este problema son las ayudas a la vivienda y un crédito más barato, o los controles de alquiler defendidos por el alcalde de Nueva York, Zohran Mamdani. Pero las primeras alimentan aún más la demanda y los segundos suelen provocar el deterioro de los edificios.
Una alternativa mejor es construir mucho más de lo que son capaces los promotores del sector privado, imitando la reconstrucción de la posguerra llevada a cabo por las autoridades locales en Gran Bretaña. Si se crea suficiente expansión alrededor de las ciudades, incluso los precios en los códigos postales más populares pueden mantenerse bajo control, como se está viendo en Houston.
Aun así, para muchos centros urbanos europeos con limitaciones de terreno, la asequibilidad solo será posible si el sector público compra suficientes viviendas y luego, como en Viena, las alquila a una gran parte de la población. Sin medidas más audaces, es probable que fracase la apuesta exclusiva de las autoridades por la economía de la oferta.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías